특례보금자리론 체증식분할상환, 원리금균등, 원금균등 상환방식

1월 30일부터 신청을 시작한 특례보금자리론에 대해 관심이 뜨겁습니다. 특례보금자리론은 이용하시는 분들이라면 어떤 방식의 상환방식을 이용해야할 지 고민이 많으실 것이라 생각합니다. 이번 포스팅에서는 상환방식에 대해 어떤 선택을 해야 유리할 지 한번 계산하면서 알아보도록 하겠습니다.

특례보금자리론 상환방식

특례보금자리론 상환방식에는 원리금 균등분할상환, 체감식 분할상환(원금 균등분할상환), 체증식 분할상환 방식이 있습니다.

다만, 체증식 분할상환 방식은 만 40세 미만 채무자 및 공사가 사전심사한 경우에만 허용하며, 대출만기 50년에는 적용 불가합니다.

각 상환방식의 특징이 무엇인지 한 번 확인하신 후 본인 상황에 맞게 유리한 방식을 선택해서 신청하시면 좋겠습니다.

각 상환방식의 장단점과, 40년, 아낌e 0.1% 우대 적용으로 4.4% 적용, 5억 대출 기준으로 한번 비교해보겠습니다. 

체증식분할상환

✔ 체증식분할상환 : 대출기간이 경과함에 따라 매월 점차 증가하는 원금을 상환하는 방식

✔ 장점 : 다른 분할상환방식에 비해 초기 상환액이 적어 유연한 자금운용이 가능

✔ 단점 : 정책적 금융지원 성격이 강하여 일반 시중은행에서는 잘 사용되지 않고, 다른 방식에 비해 대출자격이 까다로운 편

체증식분할상환방식은 초기 납입원금이 적고 서서히 늘어나는 특징을 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 초기에는 다른 상환방식들보다는 부담이 적지만 점점 월 상환금액이 늘어나게 되는 것이죠. 5억 빌리는데 총 이자액만해도 6억3천4백7십2만9천1백4십원.. 모든 상환방식 중 이자액이 가장 높습니다.

원리금 균등분할상환

✔ 원리금균등분할상환 : 매월 동일한 금액의 원리금(원금 + 이자)을 상환하는 방식

✔ 장점 : 동일한 금액의 상환으로 자금운용계획을 수립하기가 용이, 원금균등분할상환에 비해 초기에 월상환금액이 적음

✔ 단점 : 원금균등분할상환에 비해 납입하는 원금의 양이 적고, 대출기간에 걸쳐 발생하는 총 이자액이 높음

원리금 균등방식은 월 납입원금이 늘면서 대출이자는 줄어들지만 월 상환금은 2,215,775원으로 동일한 것을 보실 수 있습니다.

5억 빌리는데 총 이자액만해도 5억6천3백5십7만2천3십8원..덜덜..

원금 균등분할상환

✔ 원금균등분할상환 : 매월 동일한 금액의 원금을 상환하는 방식

✔ 장점 : 원리금균등분할상환에 비해 대출기간에 걸쳐 발생하는 총이자액이 적으며, 보다 많은 원금을 꾸준히 상환해내간다는 측면에서 재무건전성을 높일 수 있음

✔ 단점 : 매월 상환해야 하는 액수가 달라짐, 원리금균등분할상환에 비해 초기에 월 상환금액이 높음

원금 균등방식은 월 납입은 높게 고정되어 있으면서 대출이자는 줄어들어 월 상환금은 초기 2,875,000원에서 점차 줄어드는 것을 보실 수 있습니다. 5억 빌리는데 총 이자액은 4억4천9십1만6천6백6십7원..으로 원리금균등분할상환보다는 적은 이자액을 내게 됩니다.

상환방식별 비교

40년 동안 계속 이 특례보금자리론을 사용한다면 위에서 보시다시피 엄청난 이자액이 붙는 다는 것을 알 수 있습니다.

보통은 집값 상승을 예상하고 중간에 상환하고 차액을 이용해 다른 아파트를 구매하는 방식을 사용하시기 때문에 전략을 잘 짜서 선택을 하시는게 좋습니다.

 

체증식분할상환방식을 이용한다면 언제까지만 사용하는 것이 원리금 및 원금상환방식보다 유리할까요?

아무래도 원리금상환방식의 월 고정비용인 2,215,775원을 넘어설때를 기준으로 하거나, 원리금 고정비용의 이전 납부금액의 총액을 넘어설 때까지만 체증식분할방식을 이용하는게 돈을 적게 내는 것이겠죠?

그럼 그 기준이 언제인지 한 번 보시죠.

체증식 분할방식의 월 납입금이 2,215,775원을 넘어서는 납입월은 바로 174개월차입니다.

173개월까지 납부하면 월납입금은 다른 2종류의 상환방식보다 덜 내게 되는 해가 됩니다.

바로 14년 4개월입니다.

월 납입금이 원리금을 넘어가는 순간은 14년 4개월 이후였는데, 체증식은 원금을 이전 회차에서 덜 납부했으니 총 납임금액은 원리금보다 많이 덜 납부한 상태겠죠?

그럼 총 납입금으로 원리금이나 원금을 앞서지 않는 기간은 언제까지일까요?

바로 346개월차입니다. 347개월부터는 원리금과 원금상환방식의 총 납부액을 넘어서게 됩니다.

바로 28년 8개월까지입니다.

하지만 납부 금액이 적다는 것은 내가 원금을 덜 냈기 때문에 원금만큼 내 돈이 아니겠죠?

346개월차에 내 원금은 아래 보시는 바와 같이 원리금의 경우 2억6천 정도를 낸 것이고, 체증식은 2억1천, 원금은 3억6천까지 갚게 된 것입니다.

이자는 이미 첫달은 동일하지만 2개월차부타 체증식은 다른 상환방식보다 많은 금액의 이자를 내게 됩니다.

그렇기 떄문에 5억을 40년동안 4.4% 빌리면서 내는 이자가 체증식이 앞도적으로 많은 것이죠.

 

결론

위 상환방식을 확인해보니 어떤 걸 선택해야 본인한테 유리할 지 감이 오시나요?

몇 년 안에 부동산이 많이 올라 짧게 쓰고 갈아탈 예정이면 체증식이 유리하고, 40년 다 채워서 갚아 나가겠다라고 하시면 원금 상환이 유리하게 됩니다. 각 자 생활에 맞게 탁월한 선택을 하시기 바랍니다.

체증식은 대신 계속해서 내 소득이 올라갈 것을 평가하여 승인을 해주는 만큼 조건이 있으니 확인해보시 바랍니다.

지금까지 특례보금자리론 상환방식에 대해 알아봤습니다.

여러분들에게 많은 도움이 되셨길 바랍니다.